Démystifier les frais du vendeur

Vous venez de vendre votre propriété et le notaire, ou son adjointe, vous contacte pour la prise de rendez-vous. Ne soyez pas surpris : même en tant que vendeur, vous aurez une facture à payer chez le notaire. Vous nous direz que vous pensiez que c’était l’acquéreur qui payait le notaire et, effectivement, vous avez raison, l’acquéreur paie pour les frais et honoraires liés à l’examen des titres de propriété, à la préparation et à l’inscription au registre foncier de l’acte d’hypothèque et de l’acte de vente, mais certains éléments restent tout de même à la charge du vendeur.

C’est au vendeur que reviennent les frais et les honoraires liés à la radiation des charges existantes et à la correction des irrégularités dans les titres ou dans l’occupation de l’immeuble, au besoin. Le tout est fait conformément à la promesse d’achat que vous aviez signée par l’intermédiaire d’un courtier immobilier ou par l’une des formules des entreprises telles que DuProprio, FlexImmobilier, etc.

Les hypothèques

À l’intérieur de votre promesse d’achat, vous acceptez de vendre l’immeuble libre de toutes charges, notamment sans aucune hypothèque. Il est tout à fait normal que ce soit au vendeur de payer pour cette partie pour quelques raisons. Tout d’abord, c’est vous comme propriétaire de la maison qui avez pris la décision qu’il y ait une hypothèque sur celle-ci. Seuls les frais de radiation d’une hypothèque débutent à environ 150,00 $, sans compter les honoraires du notaire pour le travail à accomplir. Imaginez-vous si vous avez non pas une, mais trois hypothèques à faire radier. Aimeriez-vous comme acquéreur d’une propriété voir votre facture d’achat augmenter puisque le vendeur a trois hypothèques à faire radier? Possiblement pas, puisque ce n’était pas votre choix comme acquéreur, mais plutôt votre choix comme propriétaire-vendeur.

Les problèmes de titres

Toujours à la promesse d’achat, vous vous engagez à ce que les titres de la propriété soient clairs. Les titres de propriété sont ceux qui confirment que vous êtes le seul et unique propriétaire de votre terrain. Le notaire, aux frais de l’acquéreur, fera la vérification, mais advenant une problématique quant aux propriétaires légaux de la propriété ou à la superficie ou à la limite de la propriété, c’est à vous de vendre une propriété qui respecte ses limites et qui n’appartient à personne d’autre qu’à vous. Encore une fois, aimeriez-vous acquérir une maison qui ne serait pas à vous? Les problématiques peuvent être nombreuses : une mauvaise vérification des titres antérieurs par un confrère (nul n’est à l’abri d’une erreur), la rénovation cadastrale, un empiètement d’un voisin, etc. Sachez que malgré la croyance populaire, plus longtemps vous détenez le lot dans le giron familial plus les problèmes risquent d’être fréquents notamment quant aux lignes qui délimitent votre terrain et quant à la superficie puisque les techniques des arpenteurs-géomètres, étant de plus en plus précises, ont grandement évolué depuis les dernières décennies.

La comptabilité en fidéicommis

Encore une fois conforme à la promesse d’achat, nous nous assurons que votre argent est bien sécurisé pour la transaction déposée dans notre compte en fidéicommis. Vous avez donc l’assurance d’être payé à la fin de la transaction. Autrement, il pourrait être possible de ne pas payer d’honoraires sur ce montant, mais vous devrez accepter que l’acquéreur vous paie directement notamment par chèque ordinaire, sans protection. Cependant, sachez que ça peut ne pas s’appliquer dans toutes les situations, puisque dès que l’acquéreur doit se financer par une institution financière, celle-ci exigera que le montant transite par le compte en fidéicommis pour sécuriser la transaction faisant aussi en sorte que vous serez protégé. Il faudrait donc que vous acceptiez seulement un acquéreur qui est prêt à acheter sans avoir à obtenir de financement hypothécaire.

De plus, il y a les chèques à remettre à la fin de la transaction. À la promesse d’achat, vous acceptez qu’un chèque soit remis au courtier immobilier qui s’occupe de la transaction. Nous n’avons d’autres choix que de transmettre le chèque à celui-ci, donc de devoir faire un chèque supplémentaire. Sachez qu’un compte en fidéicommis de notaire est un compte extrêmement protégé qui nécessite plus de manipulation et de « paperasse » qu’un compte ordinaire. Saviez-vous que la très grande majorité des radiations temporaires ou permanentes d’un notaire ont lieu dans les cas d’une mauvaise gestion ou d’une mauvaise manipulation de son compte en fidéicommis et qu’il est inspecté régulièrement par la Chambre des notaires? Alors, il est fort possible que des frais supplémentaires vous soient chargés pour l’émission de chèques supplémentaires, notamment le paiement d’arrérages de taxes, l’obtention du certificat de localisation, etc. Encore une fois, si vous demandez des manipulations supplémentaires à notre compte en fidéicommis, c’est à vous de payer la note puisqu’il serait illogique si vous achetez une maison que la facture monte étant donné que le vendeur désire que dix (10) chèques soient faits pour diverses raisons.

Les taxes municipales et scolaires

Comme nous l’avons vu précédemment, vous devez vendre votre propriété sans aucune charge. Les taxes municipales et scolaires sont des charges qui peuvent affecter la propriété. Malheureusement, vous ne pouvez nous apporter quelques preuves que ce soit en termes de paiement puisqu’il peut exister certaines erreurs entre vos documents et ceux émanant de la municipalité ou de la commission scolaire quant aux soldes impayés (et sachez que ça arrive plus fréquemment qu’on le pense). Alors seuls les relevés transmis directement par la municipalité et de la commission scolaire font foi de leur contenu. Il vous est possible de vous les procurer vous-mêmes et de nous les apporter, mais sachez que vous paierez la même chose que nous. À titre indicatif, les frais pour une propriété à Sherbrooke sont de 15,00 $ demandés par la Ville et de 25,00 $ demandés par la Commission scolaire pour avoir droit à un relevé à jour.

Les autres frais

Il ne faut pas oublier que si nous devons rembourser des sommes en votre nom, il y aura possiblement des frais de poste associés à l’envoi des chèques. Si vous n’êtes pas en mesure de nous fournir un document tel que la copie de la déclaration de copropriété, la copie de votre jugement de divorce ou de votre contrat de mariage, etc. ce sera du temps de plus à consacrer à votre dossier pour que nous les demandions nous-mêmes. Les frais d’interurbains, le cas échéant, peuvent aussi être appliqués.

Les honoraires du notaire

Avec tous ces frais, vous n’avez toujours pas payé le temps du notaire. Il ne faut pas oublier de les ajouter puisque, tout comme vous, nous n’aimons pas travailler sans être rémunérés. Quel est le prix juste à payer? Celui-ci est variable d’un notaire à l’autre selon son taux horaire et du travail à accomplir.

Simplement dans le processus de radiation d’une hypothèque, nous avons minimalement chacune des tâches suivantes à accomplir. Celles-ci sont à titre informatives seulement et proviennent du site de l’Association professionnelle des notaires du Québec (apnq.qc.ca) :

  • Obtenir une copie de l’acte d’hypothèque, en prendre connaissance et vérifier son inscription au registre.
  • Adresser par écrit une demande d’état de compte à l’institution financière.
  • Vérifier si l’état de compte contient toutes les informations nécessaires à l’obtention de la radiation de l’hypothèque ainsi qu’un engagement formel de l’institution financière à signer l’acte de radiation sur réception des sommes mentionnées dans l’état de compte.
  • Préparer l’acte de radiation et en transmettre copie à l’institution financière pour approbation si cette dernière en fait la demande.
  • Émettre le chèque à l’institution financière.
  • Recevoir la signature du mandataire de l’institution financière à l’acte de radiation, vérifier son identité et sa capacité légale et préparer les copies.
  • Publier l’acte de radiation au registre foncier.
  • Vérifier que la radiation de l’hypothèque a été inscrite au registre des mentions.

Le choix du notaire?

À titre de vendeur, vous n’avez malheureusement pas le choix du notaire. Automatiquement, vous devenez le client du notaire choisi par l’acquéreur. Ce n’est pas un caprice de notaire, mais la loi qui le détermine et plus particulièrement l’alinéa 3 de l’article 40 de la Loi sur le notariat N-3. La loi s’assure que le notaire qui s’occupe de la vente est en plein contrôle du dossier.

Pour vous faire comprendre la logique derrière cet alinéa, pensez que si vous faites faire votre radiation par un autre notaire, le notaire de la vente n’est plus en contrôle du dossier pour s’assurer que l’immeuble sera vendu sans charge. Il faudrait donc que l’autre notaire rembourse l’hypothèque, qu’il obtienne la signature de l’institution financière et qu’il publie la radiation. Le délai pour tout faire ceci peut varier entre un (1) mois et six (6) mois tout dépendant des périodes de l’année et des institutions financières. Pendant ce temps, le notaire de la vente conserve toutes les sommes à son compte en fidéicommis au cas où l’autre notaire ne ferait pas son travail, soit notamment de rembourser l’institution financière. Comprenez donc que l’autre notaire doit trouver d’autres sommes d’argent que celle de la vente de la propriété pour payer le créancier. Alors, pourquoi le notaire de la vente n’attend pas un (1) à six (6) mois pour vous remettre votre argent? Simplement parce qu’il a le contrôle total de la transaction, ainsi que les autorisations et les engagements nécessaires de toutes les parties impliquées pour ne pas avoir à attendre, faisant ainsi en sorte que vous avez droit à votre équité dans les 24 à 72 heures après la signature de l’acte de vente.

Maintenant que vous savez que vous devez prendre le notaire de la vente et non votre propre notaire, que devriez-vous savoir? Tout d’abord, conformément à son Code de déontologie, le notaire ne peut vous donner une facture à votre transaction sans vous avoir préalablement prévenu du coût approximatif de la facture finale. En cas de dépassement du coût approximatif, il doit vous en informer dans les meilleurs délais. Il doit, sur demande, vous fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension de son relevé d’honoraires détaillés.

Finalement, si vous n’êtes pas d’accord avec le prix de la facture à payer au notaire, il est toujours possible de faire une demande de conciliation de comptes d’honoraires auprès de la Chambre des notaires en suivant le lien suivant : http://www.cnq.org/fr/desaccord-comptes-honoraires.html .

Rédigé par : Me Guillaume Corriveau, notaire fiscaliste

Les informations inscrites au présent article sont d’actualité en leur date de rédaction. Il est important de consulter votre notaire fiscaliste afin de vous assurer que les informations ont toujours force de loi et qu’il n’y a pas eu de modifications législatives pouvant modifier les présentes. Nous ne pourrions être tenus responsables d’une utilisation du présent article sans consultation juridique au préalable puisque celui se veut généraliste et il est possible que votre situation particulière fasse partie d’une exception ou d’une particularité de la loi qui n’est pas traitée aux présentes.

 

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